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新聞論壇

    物業管理實踐中若干問題的法律探討

  • 發布時間:2013-11-30文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:1238

物業管理實踐中若干問題的法律探討

吳懷玉

物業管理在我國是一個新興的行業,隨著住房制度改革的進一步深化和城市化進程的加快,物業管理行業進入了一個快速發展的新時期。在管理的方式和內容方面與過去的房管所、單位的后勤部門等有很大的不同,從單一管理到目前形成了包括房屋及相關設備維修養護、小區治安保衛、環境保潔、綠化養護、居民服務等綜合管理服務模式,從政府部門、單位內部管理到社會化管理,從無償享受到有償服務。物業管理對促進國民經濟的發展以及人民群眾生活質量的提高發揮了積極而重要的作用。

但我們也應看到物業管理行業還存在不少問題,表現在以下幾個方面:一是觀念滯后;二是法律關系不清;三是市場機制不健全;四是從業人員素質低,人才缺乏;五是建設管理不到位,后遺癥比較多;六是管理職責不明晰。從現在的形勢來看,矛盾越來越多,有些地方已經影響到了居民的正常生活和社會的安定。這些問題不解決,必然影響到物業管理行業的發展和改革的進行,也給社會的穩定帶來隱患。

2003年6月8日,國務院頒布了《物業管理條例》,2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《中華人民共和國物權法》,2007年10月1日起執行修訂后的《物業管理條例》。認真貫徹落實《條例》精神,實事求是,與時俱進,尋求符合國情的物業管理方式,使物業管理走上良性循環的軌道,根本出路就是建立和完善物業管理的市場機制,加強政府對物業管理工作的檢查監督,鼓勵專業機構介入物業管理。在實際工作當中我們也發現還有法律法規未涉及到、相關法律表述不一致和法律法規的規定與實際情況矛盾的地方,這里進行簡單探討。

一、        什么是物業管理

這看似個簡單問題,然而卻是個重大概念問題。因為他涉及到法律要規范的領域問題。

l  定義一:

第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

——《物業管理條例》

定義二:

第二條 本辦法所稱物業管理,是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

——《北京市物業管理辦法》

 

上述兩個定義,主要區別是要不要選聘物業服務企業,實質是要規范物業管理行業還是規范物業服務。物業管理條例中所說物業管理是指物業管理行業,北京市物業管理辦法中的物業管理是說具體物業服務。

從《條例》定義出發,只有業主選聘物業服務企業,按照合同進行的物業服務才是物業管理,才適用物業管理條例。其他情況可以參考《條例》,但不能用《條例》來約束當事人的行為。

那么對于一個物業區域,什么情況下要進行物業管理哪?

第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

——《物權法》

第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業,但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業服務企業的,業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。

——《北京市物業管理辦法》

 

目前的法律法規中并未規定物業管理的適用條件,在實際工作中除了由專業物業服務企業管理的之外,有單位自己管理的,有開發商成立物業公司管理的,有居委會管理的,近來還有業主自己管理的。由此帶來許多問題,簡單套用物業管理的法律法規并不能解決問題,反而使監管者處于被動,因此明確物業管理適用條件是貫徹物業管理法律法規的前提。

物業的形態多種多樣,小區、別墅、寫字樓、機關、醫院、學校等等,他們需要物業服務,但是不是都要實行物業管理哪?是不是都適用物業管理法律法規哪?由多個業主組成、具有一定規模、共同使用設備設施及資源的建筑區域,為物業管理區域,物業管理區域必須實施物業管理。在這種條件下,按照條例中的物業管理定義,才能規范人們的行為,即由業主大會成立委員會,公開選聘物業服務企業,簽訂服務合同,實施物業服務。政府監管部門對這些環節進行檢查、監督、指導,對違反規定的行為進行糾正和處罰,維護市場的公平公正,保證有序進行。

二、        物業管理合同主體

條例中對物業管理的一個重要概念就是“業主”,按照前面討論的物業管理適用條件,它不是一個,而是多個,幾百個,上千個,如何統一全體業主的意志規范業主的行為是做好物業管理的基礎。條例中對業主大會和業主委員會做了詳細規定,但是對于業主委員會的法律地位和業主的違約責任沒有規定。

第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

——《物業管理條例》

《條例》第十五條第二款規定業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,按照《合同法》第二條規定,合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。業主委員會既不是自然人,也不是法人,如果歸類到其他組織,要按民政部門的規定辦理相關手續,現行的法律沒有進行規定,實際中也沒有要求。因此業主委員會不應該簽訂物業管理合同,它也不具有相應的民事權利能力和民事行為能力。事實上,物業管理合同大多是每個業主單獨與物業公司簽訂,而矛盾也就由此開始了。

首先,對于成百上千個業主如何統一意志,形成一致意見,并對所有業主具有法律效力;《條例》第六條、第七條對業主的權利義務進行了規范,但過于泛泛,缺乏實效性。如參加業主大會會議,行使投票權,沒有明確要求,實際上大多數的小區業主大會業主都沒有參加。所以僅僅說“參加業主大會會議,行使投票權”不行,應規定“不投票視作同意”

其次,業主不執行業主大會規定,具體處罰措施沒有,要增加;管理公約具有法律約束力,違反公約要有罰則,并且不能讓物業公司來執行。

第三,業主不繳費如何處置。條例規定業主按時交納物業服務費用,沒有規定交給誰,不交、延遲繳納應該承擔什么責任。

三、        物業服務的標準及物業費的繳納

解決這些矛盾,就要規范物業服務標準、物業費的構成及費用的繳納和使用。

第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

——《物業管理條例》

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。

——北京市物業服務收費管理辦法(試行)

 

第二十三條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定,將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算,業主提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計的,物業服務企業應當予以配合。

——《北京市物業管理辦法》

要確定物業服務費用的價格,就必須先明確物業服務標準。物業服務標準是什么,包括那些方面?

l  人員素質:物業管理服務主要是由從業人員來完成,人員的素質水平高低不同,服務的效果也不一樣,針對不同的項目,要用不同素質水平的人員來服務,人力成本也不同。

l  儀容儀表:除了對人員的素質要求不同外,對人員的形象、身高、作業服裝的配置等方面也有不同的要求,它體現了物業管理服務的形象品質,滿足業主體現自身價值的需求。

l  服務方式:具體工作如何完成并非只是一個結果,過程也非常重要,通過對過程的設定來展現作為物業管理服務人員的水平,如服務機構配置、提供服務時間、服務響應速度、作業完成時效等。

l  設施配備:物業管理服務的好壞,和服務設施的配備有很大關系,配備的種類、數量、質量、使用期限直接影響服務水平。

l  作業質量標準:是對具體服務工作的結果的約定,通過細化和量化,達到要求的標準。

所以應當按照上述五個方面因素確定符合業主需求的服務標準,然后計算服務費價格。

北京市物業服務收費管理辦法(試行)第八條規定物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

  (一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

  (三)物業管理區域清潔衛生費用;

  (四)物業管理區域綠化養護費用;

  (五)物業管理區域秩序維護費用;

  (六)辦公費用;

  (七)物業管理企業固定資產折舊;

  (八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)經業主同意的其它費用。

(一)至(五)項,是物業公司提供物業服務所發生的直接成本,(六)(七)項是從事物業服務所需的間接費用,第(八)項似乎不是很清楚,公用部位和公共設施屬于業主所有,是否購買保險由業主決定,公眾責任保險受益者是誰?

從上述成本支出內容中看出,物業管理公司是個什么性質的公司還不是很明確,大多數人認為是勞務公司,只是提供簡單維修、保安、保潔等勞務服務,所以在成本和支出里對這方面進行規定。然而業主聘請物業公司最重要的是做什么那?應該是對業主的資產進行管理,對業主的生活區域進行綜合管理服務,就是要當好“管家”。目前收費形式有兩種,包干制和酬金制,但是在成本和支出里面都沒有給“管家”的費用,酬金制里似乎包含了管理酬金, 但它是將物業服務的費用提取一部分付給物業服務企業,而不是業主額外付給的,這樣必然影響服務質量。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式

——《物業服務收費管理辦法》

 

物業公司對項目的物業服務,是通過選派管理人員和服務人員來完成的,管理人員的類別和數量各個公司不盡相同,比如某個物業項目,甲公司設了一名專職工程師,記取了工資等費用,乙公司沒有設,而是安排了其他人員完成了同樣工作,可是按現行規定,卻無法記取相關費用。所以,像這種類似的費用應該增加一項“項目管理費”,就是物業公司對服務項目進行技術支持、人員招聘、業務培訓、財務管理等的支出,項目管理費為管理酬金的一部分。

物業費的繳納,要改變目前一家一戶繳納物業費的做法,因為合同的主體是業主大會授權的業主委員會,單一業主向物業公司交納物業費缺乏依據,《條例》中所說按時交納物業服務費用的義務,其義務對象并未特指物業公司,應理解為每一個業主對全體業主所承擔的應盡義務。所以物業費要歸集到業主委員會,由業主委員會統一管理,開設物業費專項管理帳戶。物業管理企業根據計劃按月上報完成項目和費用結算,對超預算的項目要報業主委員會批準后方可實施,業主委員會審議后向全體業主公布,并按合同約定向物業管理企業支付費用和酬金。對于個別業主未繳納物業費,業委會可以用其他方式解決,直至用法律手段,按合同規定支付物業費,保證物業管理工作順利進行,維護大多數業主的權益,同時也避免物業管理企業的正當利益受到侵害。物業公司受業主委托利用物業公用部位、公用設施設備依法進行經營,所得收益按合同約定的比例歸全體業主所有,業主大會決定其使用,經營工作的開展,不但可以減輕業主的負擔,同時也是物業費的一個保證,物業管理工作能夠得以長期進行下去。

四、        責任界定與賠償

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

——《物業管理條例》

物業公司按照合同約定提供服務,沒有達到服務標準按照約定扣減服務費。但是如果業主的人身和財產受到損失物業公司要承擔什么責任那?

首先物業公司要承擔管理責任,物業公司管理失職造成損失;其次,物業公司要承擔操作責任,違反國家規范和設備操作規定而造成的人身和財產損失,物業公司要承擔賠償;此外,物業公司還有承擔通報責任,國家要求通報而沒有及時通報,延誤時機造成人身和財產損失,要承擔賠償。

《條例》第四十六條、四十七條涉及到一部分,但不是很明確,比如管理責任都是什么,即不能把由物業公司承擔的綜合管理服務職責推卸掉,也不能把應該由社會承擔的職責賦予物業公司來完成。

 

五、        監督

1、監督主體

條例規定:國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作

2、監督什么

要保證物業管理服務的順利進行,需要對物業管理服務當事人的行為進行規范,業主應盡的義務是否盡到,業主委員會的職責是否履行,物業管理公司服務是否達標,這些都應是監督的內容。從環節上,業主大會的成立、業委會的選舉、物業公司的招標,物業合同的備案,物業公司的變更,這些都是關系到物業服務是否能夠順利進行的關鍵環節,抓住重點,充分發揮市場機制的作用,物業管理服務就能有序開展。

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