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新聞論壇

    如何做好物業服務的專業分包管理

  • 發布時間:2016-04-29文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:850

如何做好物業服務的專業分包管理

吳懷玉

一、正確認識物業管理服務

1、物業管理發展

1993年630日,深圳市物業管理協會正式成立,表明我國的物業管理已進入了一個新的階段。隨著房改的深入以及房地產市場的快速發展,人民群眾對居住、辦公環境改善的需求提升,物業管理服務市場快速擴大。到2012年底,物業管理面積約為145.3億平方米,較國家統計局2008年發布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%

2、存在的問題

盡管物業服務這一“朝陽”產業得到了長足的發展,但我們也清醒地認識到物業服務行業存在著諸多顯著待解決問題,如:法律法規不完善、業主作用缺失、服務標準體系構建不完備、物業收費不到位、物業企業專業性差、從業人員素質低等待解決的問題。

3、物業管理的本質

解決問題不能頭疼醫頭腳疼醫腳,必須從其本質出發進行探究。物業管理的本質應該是管理型服務,它與勞務服務相比較,具備自身的特性,表現在以下五個方面:

n  綜合性:涉及服務范圍廣;

n  專業性:專業技術要求高;

n  委托性:需簽訂委托合同;

n  有償性:按照服務標準收費;

n  公益性:提供公益服務。

二、為什么要進行專業服務分包

1、項目管理的需要

   物業管理服務作為管理型服務,重點是做好物業項目的項目管理。通過專項業務外包,可以從繁雜的具體的服務事務中脫離出來,成為物業項目管理的計劃組織者、監督協調者,物業公司的職能變為“管家”,而不再是做“保姆”和“伙計”,組織結構也變得更為簡化,從業人員也更專業。專業公司從其專業特長,把具體服務干什么、怎么干做好,有效落實各項服務。

2、技術發展的需要

     現代物業大量現代化設備設施的廣泛應用,為物業管理服務帶來難度,專業公司由于業務相對單一而且專注,使得其專業化優勢得到充分彰顯。專業的公司對自己的服務人員有較系統的管理辦法及訓練方式,這必將大大提高物業服務的質量,提高廣大客戶的滿意度。

3、人力資源管理的需要

業務外包可以規避一些用工勞動風險,增強企業防范和抵御風險的能力。業務進行外包以后,相關服務人員的勞動關系都在外包的專業公司,由其統一管理。可以減少物業公司的用工風險。

4、財務管理的需要

n  “營改增”已被確定為我國“十二五”期間稅制改革的重頭戲和結構性減稅的重要舉措。實施“營改增”,可以通過增值稅具有的抵扣機制避免重復征稅,減輕企業稅收負擔。

n  受“營改增”影響,目前,越來越多的企業通過主輔分離、專業化分包的方式,將保潔、綠化、安保等諸多服務外包,即降低企業管理成本,同時又便于取得、開具增值稅專用發票,與進項稅額進行抵扣。

三、如何做好專業服務分包管理

1、統一管理,專業服務

作為整體的物業項目,涉及綜合管理服務、基礎服務、專業管理服務和特約服務,它們之間是相互關聯的,雖然有些業務可以分包,但在管理上不能分而治之,必須強調管理的統一性,客戶統一面對的是物業公司,即統一服務內容、統一服務標準、統一服務價格、統一工作計劃、統一組織管理、統一客戶溝通。

2、明確標準,落實責任

    服務標準按照物業公司與業主確定的各項內容,逐項落實到各個專項服務業務,分包單位必須按照這個標準執行,不能各行其是。在分包合同中必須明確這一要求。

3、強化督導,保證品質

在執行過程中,不能以包代管,專業分包后更要強調過程控制,保證服務不出現偏差。

4、信息共享,及時溝通

在服務過程中,建立有效機制加強信息的共享和溝通, 避免推諉扯皮現象。

四、專業分包管理的具體措施

1、確定專業服務分包內容和標準

2、確定專業服務分包的崗位及職責

3、選擇合格分包單位

4、簽訂分包合同       

5、組織分包服務工作交底

6、共同進行服務人員培訓

7、建立全面質量控制體系

8、健全檔案管理工作

9、建立協商溝通機制

10、建立獎勵懲罰機制 
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