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新聞論壇

    70年房屋產權延期傳出兩種方案 待國務院定奪

  • 發布時間:2016-04-23文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:770

鳳凰財經訊 在全國房價快速上漲之際,不少購房人以為買了房子相當于投資了萬能險,然而近日溫州土地使用期限問題的出現刺痛了人們的神經,引起全國轟動——70年產權到期后,續期問題如何解決?據了解,日前,國土部已奔赴溫州,聯手相關部門進行調研,最后將由國務院定奪。目前市場傳出兩種解決方案。

溫州事件:一石激起千層浪

事情起源于近日溫州一位市民購買了一套二手房,在辦理房產證時卻發現,其所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示,這套房子的土地使用期限只有20年,且該土地使用證已在今年3月過期。

據上述市民稱,溫州房屋部門當時表示,房產要過戶首先需補繳土地使用款,補繳款約30萬元。這套房屋的總價還不到66萬元,即補繳費用占到房產總價值的近一半。這一事件隨后快速發酵。溫州市國土局方面證實,但近一兩年可能會遇到類似問題的房屋有600多套。

因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易,溫州并非第一個遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳,都曾遇到過類似的問題。

都因《物權法》留了個“尾巴”

2007年,《物權法》通過,該法第149條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。但是,當時對于續期是免費還是繳費的問題并未進行明確。

據知情人士透露,當時制定《物權法》時就曾有過討論,但是對于“免費還是不免費、具體程序如何”分歧較大,且事關利益重大,“寫上這句話很不容易,比如寫明免費續期,可能會面臨來自有關政府部門的很大阻力”,“是故意不明確的”。

現在,第一批住宅的到期將此問題再次推向公眾視野,如何續期、防止公眾誤讀及恐慌,顯得非常緊迫。4月20日,國土部派出了工作組,與浙江省國土資源廳到溫州進行聯合調研,指導住宅土地使用權到期延長相關事宜。按照目前的法律框架,決定土地使用權到期續期方式的權力在國務院。此前,人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中明確,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期,續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法,由國務院規定。

市場目前傳出“輕、重”兩套方案

據華夏時報報道,就溫州提出了哪些可能的解決方法,市場目前傳出“輕、重”兩套方案。

一套方案為,如土地使用還未過期,按土地市場評估價40%的優惠價,通過補繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權。而如果過期,則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期,補繳土地出讓金都將是一筆規模不小的金額,續約成本較高。

另一套方案,續約的成本則相對較輕。有媒體報道稱,溫州傾向于以劃撥土地轉為出讓的方式繳納,只收取契稅2%的土地出讓金來完成續期。

深圳對土地使用期到期怎么辦發出了聲音。4月19日,深圳規土局通過微博對土地使用續期作出簡要說明:以1995年9月18日為時間節點,在此之前簽訂土地使用權出讓合同的土地,將順延至國家法定最高年期而不用補繳地價。但在此之后簽訂土地使用權合同的,土地使用權到期后如何續期、是否需要繳納地價,仍待研究制定相關政策。

不過,此前三大官媒——《人民日報》、新華社和《法制日報》對此宅地續期問題齊發聲,認為“土地續期”問題是中央政策的權限,這種涉及限制公民基本權利的法律必須由全國人大制定,地方沒有制定權。

叩問續期收費標準:“豈不相當于政府又賣了一次土地?”

關于土地續約金,有一系列問題尚待解決。土地續約金是一筆不小的數額,要一筆繳清,還是可以按不同的年限來繳?土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款?

此外,中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強表示建設用地使用權,政府已經通過出讓的方式設定給開發商,開發商又轉讓給業主,也就是說政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期,不是說70年到期權利就作廢,需要重新設定權利;而是到期后自動延期,這意味著權利依然有效,不能重新設定,只需要續期而已,因此續期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取,而且續期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。

“如果按照權利重新設定的標準來收費,就相當于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權到期,如果按照國有土地使用權出讓來收費,就相當于政府又賣了一次土地。”孟強表示。

被忽略的事實:購房者花數倍價錢買了土地使用權更短的房子

當前二手房交易市場火爆,且因房子的投資屬性比較強,倒買倒賣現象非常普遍。房子的土地使用年限卻往往被人們忽略。中原地產首席市場分析師張大偉表示,即便是在一手房市場,也存在這樣的情況。比如受囤地生財的利益驅使,一些開發商有意囤地、拖延開發進度,樓盤銷售周期拉的過長,等房子真正到了業主手上時已經度過一段“空閑期”。有的房地產項目是分多期進行開發的,等到開發第三期、第四期時,相應的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中,往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說,很多購房者花了數倍的價錢購買了土地使用權更短的房子。

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