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新聞論壇

    物業管理“邊緣化”與“蘇聯解體”

  • 發布時間:2013-06-24文章來源:中國物業之窗  |  瀏覽次數:1225

  關鍵語:物業管理一體化商業模式是物業管理行業有生命力的一種商業模式

  我認為,物業管理一體化商業模式是物業管理行業有生命力的一種商業模式,實踐中總結出來的成功經驗。但被我們自己卻過早地扼殺,造成行業過早地面臨“邊緣化”的致命問題。

  如果說物業管理會走向衰敗,甚而最終走向沒落乃至“解體”,可以說“敵人”就在我們內部,就是我們物業管理人自己。

物業的崩塌

  從事物業管理十多年,酸甜苦辣百般滋味,已經不再有大悲大喜的情懷了。但對于物業管理的過去、現在和將來,卻時時自覺或不自覺地縈繞于心。

  最近,在深圳物業管理研究所舉辦的“物業管理大講堂”里,研究所陳所長向行業發出警告:物業管理在行業內部和專業公司的雙重激烈競爭之下,物業管理要“邊緣化”了。恰巧,幾日我看了一篇有關蘇聯解體的文章,似乎可以將物業管理“邊緣化”與蘇聯解體之間作些聯想。

  我在一份文摘雜志上看到一篇關于寫蘇聯解體的文章,讀來感觸很深。俄羅斯總統普京曾在共青團真理報社現場回答讀者的熱線電話,當有人提出“您怎樣看待蘇聯解體”的問題時,普京沒有正面回答,只是引用俄羅斯家喻戶曉的一句話說:“誰不為蘇聯解體而惋惜,誰就沒有良心;誰想恢復過去的蘇聯,誰就沒有頭腦。

  我們物業管理二十多年來可以說是在迷茫中走來,一直在探索新模式,展望新的方向,但卻似乎從來都沒有一個模式確定下來。一度“一體化、企業化、專業化、社會化”的模式(后被簡稱為三化一招標),是對物業管理發展和企業經營有利的。可沒多久物業管理行業內幾乎完全把這一體化的模式否定了。特別是都幾乎片面地認為,所謂市場化、專業化就是把物業管理項目分包給社會上的諸如清潔、保安、綠化等所謂“專業”公司。但是,如果物業管理公司都把項目分包出去,那么物業管理公司還有多少存在的價值,進而物業管理行業還能夠稱其為一個行業嗎?可笑的是,將本來是物業管理主要服務內容的保安、保潔、綠化等所謂“專業化”了,卻又去做別的專業公司做的業務,如配送、租賃、家政、餐飲等等。這真是捧著金飯碗討飯,丟西瓜撿芝麻,自己把自己盛滿飯的鍋砸了,又去搶別人的飯碗。

  我想,市場化、專業化的行業發展大方向并沒錯,但我們要正確地理解,決不是單純地理解為把物業管理項目分包出去這么簡單,而是要物業管理公司在管理服務中致力于技術的專業化、管理的科學化、服務的人性化、標準的規范化,以及專業化的人才隊伍和職業道德等。

  如果說物業管理會走向衰敗,甚而最終走向沒落乃至“解體”,可以說“敵人”就在我們內部,就是我們物業管理人自己。經過二十多年的探索創新,我們成功地創造了物業管理的一體化基本模式:企業化、專業化、一體化和社會化的招投標,簡稱為三化一招標。從企業來講就是要逐步從過去的福利時代過渡到微利時代再到完全市場化的企業自負盈虧今天。但現在卻片面地把市場化僅僅理解為價格競爭,這導致現在行業出現了愈演愈烈的惡性價格競爭現象,加上物業管理企業把項目越來越多地分包給社會上一些所謂“專業”公司,物業管理企業功能弱化,業務萎縮,我們物業管理人將成為自己的掘墓人!

  我個人認為從商業的角度來講,三化一招標的物業管理一體化模式,實際上就是我們物業管理行業賴以生存發展的商業模式。商業模式是一個比較新鮮的名詞,盡管它第一次出現在50年代,但直到90年代才開始被廣泛使用和傳播。今天,雖然這一名詞出現的頻度極高,關于它的定義仍然沒有一個權威的版本。Osterwalder,Pigneur and Tucci (2005) 在翻閱了大量文獻后給出的定義為:商業模式是一種包含了一系列要素及其關系的概念性工具,用以闡明某個特定實體的商業邏輯。它描述了公司所能為客戶提供的價值以及公司的內部結構、合作伙伴網絡和關系資本(Relationship Capital)等用以實現(創造、推銷和交付)這一價值并產生可持續盈利收入的要素。從這個意義來講,現階段的物業管理完全符合這些要素。

  我閑來翻閱文摘,有個故事說,在日本有一家公司,專門滿足卑微小職員的領導夢。只要你肯出錢,你就可以當一天“CEO”,可以罵人,可以炒人魷魚,可以和漂亮女秘書調情,可以簽一筆虛擬的上億美元的”假合同……這一切都是虛擬的夢!物業管理行業也有人在做夢!如果說我們的一些同行僅僅考慮自身的企業利益,而沒注意和顧及整個行業的利益,這是很不可取的。皮之不存,毛將焉附。近年來,極個別物業管理企業包括開發商出于炒作或盲目地做秀,非常危險地把物業管理費作為噱頭,或減物業管理費,或降物業管理費,或送物業管理費。行業長期流行一種所謂一業為主、多種經營彌補物業管理經費不足的觀念。但實踐反復證明,這是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之,或只能是在做好主業時,適當做些“副業”。任何一個行業都必須有正常的生存機制及主營收入。作為市場行為,物業管理不僅自身的運作需要成本,應當有盈利,沒有任何理由用“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足。如果全靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足,物業管理就成了“副業”及“負擔”,物業管理企業就不會有積極性去提高物業管理服務質量。結果必將大大削弱物業管理,受傷害的最終還是廣大業主自身。

  還有,物業管理行業出現的同室操戈現象,如今已愈演愈烈。如最典型的是在招投標中,出現了互相壓價的惡性競爭行為。有的公司為了中標,報價很低,低出了管理服務的成本價。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規律,同時還影響了行業的發展。這種低價接盤的物業管理公司一旦取得該區的物業管理權后,往往會巧立名目亂收費,更有甚者降低物業管理的服務水平,如不按時對設施設備進行養護,使得一些貴重的機械設備使用壽命縮短,最終既損害業主的利益,也損害了物業管理的聲譽。如果把物業管理作為公益事業,政府就應該給予補貼,如果是商業行為就應該遵循等價交換的市場規律。

  普京在競選連任總統時對自己競選總部工作人員發表講話說:“蘇聯解體是全民族的重大悲劇”,其間“大多數公民一無所獲,人們遇到大量問題”;當時存在的問題——文化、語言、宗教問題“本可以在一個國家框架內在新的基礎上加以解決”。這表明,普京在經過多年思考后確認,蘇聯解體本可避免而并非必然,當時存在的危機本可以通過另一種方式加以解決。我認為,物業管理的邊緣化也將是行業的一大悲劇。面對可能被“邊緣化”或被“解體”,同行們應一起努力,抓住商家是可以創造商業模式的經濟發展及企業經營規律,使行業朝著有利行業成長壯大的方向健康發展。

  我認為,物業管理一體化商業模式是物業管理行業有生命力的一種商業模式,實踐中總結出來的成功經驗。但被我們自己卻過早地扼殺,造成行業過早地面臨“邊緣化”的致命問題。我想正確的態度應該是在堅持的基礎上不斷地創新完善,而不是全面否定,更不能盲目地鼓吹把項目分包出去這種簡單的所謂“專業化”。事實上從消費需求來看,消費模式、消費內容、消費習慣的市場消費需求時可以引導的、創造的。比如美國的麥當勞,價格貴、利潤高,但其在我們國內卻得到普遍認可。我覺得物業管理只要做好管理服務,給消費者以品質保障,就能像麥當勞一樣得到市場的認可、消費者的認可。我們可以想象,如果物業管理企業只為業主提供中介,即所謂整合專業公司或提供專業顧問(保證專業公司履行好合同),這個行業能有多大的運營發展空間,能產生數億左右產值的企業嗎?能有數以千萬計盈利的物業管理企業嗎?

  世界每天都在上演著一幕幕后悔,面對現實,我們也許無能為力,并不能做些什么將它改變。只是在這一次次的失去中,我們能不能有所悟呢?如果不能流淚,就微笑吧!希望物業管理行業不要讓蘇聯解體悲劇重演!

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