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新聞論壇

    完善法規可從細節開始

  • 發布時間:2012-09-11文章來源:住宅與房地產  |  瀏覽次數:1254

  近日,廣州市法制辦組織各方面專家召開立法專家座談會,就其正在組織起草的《廣州市物業管理辦法(草案)》(以下簡稱《辦法》)聽取各相關方面專家的意見,并邀請業主代表旁聽,引起了業界的廣泛關注和熱議。筆者不揣淺陋,就這次座談會的四個主要議題也談談自己的看法。

雷昭新

  一、對單個業主享有的面積投票權數可否進行限制

  《辦法》第四十一條規定,業主大會確定業主投票權數,按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  上述規定,完全符合最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第八條的規定。

  有人建議對單個業主享有的面積投票權數進行限制,主要是針對開發建設單位。但是,只要開發建設單位在其所開發的住宅區里仍然擁有房產、會所、商鋪以及幼兒園、學校、地下車庫等公共設施的所有權,那么,理所當然也是小區的業主,也就擁有業主應享有的權利,包括選舉權和被選舉權。如對其面積投票權數進行限制,顯然就會違反《物權法》和最高院的司法解釋。筆者注意到有專家在座談會提出“上海對面積投票權就有限制,你哪怕99%的面積你投票權只有30%,其余的要分攤到其他小業主”。這是2004年的《上海市住宅物業管理規定》第九條的規定——“單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權,最高不超過全部投票權的百分之三十”。2007年《物權法》出臺,采用業主人數投票權來對大業主的面積投票權進行制衡后,2011年4月1日施行的新的《上海市住宅物業管理規定》就取消了對單個業主面積投票權數的限制。

  實際上,自《物權法》施行以來,業主投票權數已經由過去單一的“面積投票權”擴大到了“面積”和“人數”雙投票權了,目的就是為了平衡大小業主之間的權益。特別是《解釋》第九條關于“業主人數”的規定,對開發建設單位及擁有多套房的同一業主的“人數”做了特別限制,即“建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算”。 這樣,以人數來限制面積,既體現了大業主的面積投票權優勢,又保護了小業主的人數投票權優勢,二者結合起來才更為合理,因為它考慮到了物業管理的雙重特性,即物的管理私權性和人的管理公權性,體現了“人權”和“物權”的協調(唐娟教授語)。

  二、多輪補選制度

  《辦法》第四十八條規定,業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的,應當通過多輪投票補選。

  這個制度的設計,主要是針對業主委員會成立難的問題,實踐中,到投票截止后,業主大會會議選舉的業主委員會人數往往未達到業主大會議事規則約定人數。在這種情況下,《辦法》規定可以通過多輪投票補選;經補選后,多輪選舉產生的業主委員會總人數仍未達到議事規則約定人數,但已超過5人(含5人)的,業委會產生。

  細究此制度,在業委會委員當選必須“雙過半”的前提下,其關鍵點有二:一是委員當選數未達到議事規則約定人數時,可以經多輪補選達到約定人數;二是對多輪補選增設了“剎車閘”兜底,即經多輪補選仍然達不到約定人數,但只要超過5人(含5人)的,業委會產生。

  這一制度是否有利于解決業委會成立難的問題?

  還是先讓我們分析一下業委會成立難的原因到底有哪些。除社區規模(300戶或1000人以上)這個因素之外,筆者認為還有幾方面的原因:一是業主身份難以確認;二是業主的民主參與意識淡薄,參與投票的意愿很低,即業主怠于行使權利;三是表決的真實性無法確認;四是耗費比較大,耗時費力;五是少數物業管理公司干擾阻撓(參見拙文《電子投票——業主共同意愿表達困局的破題之策》,刊于《中國物業管理》雜志2013 年01期 )。在這里,筆者還要補充一條,就是業主對業主委員會委員候選人了解無多,也是業委會難產的一個重要原因。

  從業委會成立難的成因來看,多輪補選并不能從根本上解決這個難題,同時還存在“多輪”的不確定性,到底要經過幾輪補選才叫“多輪”呢(起碼是兩輪以上)?而且經過多輪補選并不能當然選出約定人數。但是,由于該制度同時設計了前文所述的 “剎車閘”來兜底而具有積極意義,雖然達不到約定人數,但有5人及以上即可宣布業委會成立,可以緩解業委會成立難的現狀。

  若要從根本上解決業委會成立難的問題,在提高業主參與意識和參與度的同時,電子投票無疑是一個破題之策。筆者很高興看到《辦法》第十二條提出了建立業主決策電子投票系統的新思路,提倡業主通過電子投票系統進行表決業主共同決定的事項,并要求市房地產行政主管部門負責業主決策電子投票系統的統籌建設管理,制定電子投票具體操作細則,為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式。同時由市級財政來保障建設、維護業主決策電子投票系統的工作經費。從深圳推行業主決策電子投票系統的實踐來看,電子投票方式以其快捷高效、公開透明、真實有效以及投票形式的多樣性和便利性,大大提高了業主的參與率及投票率,激發了業主參與公共事務決策的熱情。可以預見,當廣州深圳同步大力推行電子投票,不斷完善系統和規則,相互借鑒、相互促進,就一定能從根本上破解業委會成立難的難題。

  三、業委會任期屆滿可否繼續履職

  《辦法》第五十八條規定,業主委員會任期屆滿,不得繼續履行職責。

  任期屆滿后不得繼續履行職責是任期制的必然要求,否則就不成其為任期制。《物業管理條例》第十八條要求業主大會議事規則應當對業主委員會的組成和成員任期做出約定,可見,國家條例規定了業委會實行任期制。住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《住建部導則》)第三十二條則明確規定業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年。《廣東省物業管理條例》(以下簡稱《省條例》)也規定了業委會的任期制,其第三十四條第三款更是明確規定“業主委員會任期屆滿,不得繼續履行職責”。

  此外,《住建部導則》和《省條例》都規定了業委會分別在任期屆滿10日和3日內,應當向新一屆業委會移交相關財物、資料和印章等,對任期制在程序上予以落實。

  有人建議,如遇不能換屆選舉的非常情況,可否設計一個例外規定讓到期業委會繼續履行職責,但是必須經過業主大會的批準。我國憲法第六十條對全國人大任期制就有這樣的例外規定——“全國人民代表大會每屆任期5年。全國人民代表大會任期屆滿的2個月以前,全國人民代表大會常務委員會必須完成下屆全國人民代表大會代表的選舉。如果遇到不能進行選舉的非常情況,由全國人民代表大會常務委員會以全體組成人員的2/3以上的多數通過,可以推遲選舉,延長本屆全國人民代表大會的任期。在非常情況結束后1年內,必須完成下屆全國人民代表大會代表的選舉”。

  筆者認為,這二者有相似的地方,比如都要求在任期屆滿前一定時限完成換屆選舉,但也不能簡單類比:一則延長本屆全國人民代表大會的任期是由全國人大常委會決定的,而業委會是不能決定延長自己任期的;二則如能召開業主大會批準延長業委會任期,也就能進行換屆選舉了。因此,設定業委會到期繼續履行職責的例外規定,于法無據,亦無必要。

  四、前期物業管理期間可否調整物業費

  《辦法》第六十七條規定,物業服務企業可以在業主大會成立之前對物業服務收費標準進行調整,不過需要符合三個條件:

  (一)前期物業服務合同約定的收費標準執行期限屆滿或者沒有明確約定收費標準執行期限的;

  (二)物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計,且審計報告已經在物業管理區域內顯著位置公示30日以上;

  (三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過,且表決的具體情況已經在物業管理區域內顯著位置公示30日以上。

  令筆者感到有些意外的是,對于此條規定,無論是專家還是業主代表均沒有太大的反彈,相反認可的占大多數。大家認為,在業主大會成立前,物業費以不得調整為原則,以附條件調整為例外,大家認可在物價大幅上漲和國家政策發生了重大變化時,可以經與業主協商后作適當調整。

  筆者思忖,大家認可這種調整,應該是基于對物業費偏低最終影響的是業主利益有一種共識的緣故。因為在管理費標準不變的情況下,物業管理企業應對人工成本上升和物價上漲的對策最常用的兩種方法:一是減編減人,二是降低服務標準,這樣最終損害的是業主的利益。當然,部分有實力和有眼光的物業管理企業則會開展多種經營來補貼,換言之,拓展傳統物業管理服務的界限,由對物的管理延展至對物業所有人或使用人的服務,為社區住戶提供除基礎物業管理服務外的社區增值服務,以創造商業價值。深圳近來探索和試點“智慧社區”建設,旨在提高物業管理行業信息化水平、創造新的商業模式以推進行業轉型升級,但畢竟還在探索階段,效果還沒有那么明顯。如果能在業主大會成立前有條件地實行調價,不失為一個有效的“權宜之計”,值得借鑒。

  在《辦法》中,我們驚喜地發現了一系列務實的創新點,除了多輪補選制、電子投票之外,還有籌備組可以刻制印章、可以委托專業組織開展籌備工作、設立業主監事會等,特別是首次在法律責任章節專設一條針對房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府直接負責查處物業管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員的責任條款,列舉了上述人員違反規定的六種情形,應由其所在單位、上級行政機關或者行政監察機關責令改正或者處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  從這些創新點可以看出廣州市政府及其物業管理主管部門落實國家法律法規賦予業主權利的決心和限制政府部門權力的勇氣,以及培育和健全業主組織、規范業主組織運作的智慧。從大處著眼,從小處入手,完善物業管理政策法規可以自細節開始,細節往往決定成敗。

  (作者系深圳市住房和建設局法規處處長)

  本文摘自《住宅與房地產》雜志 2013年7月(上)

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