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新聞論壇

    入不敷出 物業公司集體“退潮”

  • 發布時間:2013-11-21文章來源:大洋網  |  瀏覽次數:1258

    什么是物業管理?拿著手電巡邏的保安大爺、穿著制服打掃過道衛生的保潔大媽,還有維修電梯的小伙子、保修電路的老師傅……在很多人眼里,物業管理已經成為小區生活的一部分。

  不過,上海物業公司目前所遇到的窘境引起了外界關注—從2012年開始,上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理,部分老式公寓小區不得不由業主自行管理。

  文/記者賀涵甫

  實習生吳超

  有苦難訴 物業公司“進退兩難”

  從2012年開始,上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理,物業集體“退潮”,只留下業主“獨守空閨”。

  沒有了物業,小區安保、衛生、綠化等崗位空缺,直接影響了小區居民的生活。一些小區業委會不得不親自出馬,四處招聘。

  數據顯示,目前,上海共有住宅小區10800多個。其中,商品房住宅小區5500余個,售后房住宅小區近5300個。上海現有有資質的物業公司達到2500家,小區的物業管理覆蓋率達到97%。而從去年下半年起,八成涉足售后公房、中低檔商品房的物業公司出現了進退兩難的境遇。

  “年年交物業費,但都不知道物業費都用在哪里了?”“年年要求漲價,服務水平又沒有提高,漲什么漲!”談起物業,很多小區居民滿肚子牢騷。面對居民的埋怨,物業有時也是啞巴吃黃連,有苦說不出。

  一方面電梯保養、線路維修、社區治安等幕后工作并不常為居民所注意,一定程度上造成了居民對物業的誤解,出現諸如“除了收停車費,物業都不知道在忙些什么?”的觀點。另一方面,物業原本的工作可簡單歸類為保潔、保安、保綠、保修四項,但在實際操作中,物業往往成了“全能保姆”,增加了如代收快遞、違章搭建的投訴處理,開發商遺留的質量問題的解決等的額外的工作。

  責任交織 物業與業主矛盾多發

  日前,本報記者來到位于上海楊浦區五角場附近的一個老式小區,小區的物業公司負責人薛先生告訴記者,上海大部分物業公司都處于虧損狀態,原因很簡單:入不敷出。“相較于成本的快速增長,物業費的提升和政府的補貼都只是杯水車薪。”

  老薛算了一筆賬:上海市去年上調了公有住宅售后物業服務收費標準,希望逐步使物業服務收費標準與物業服務實際運營成本接軌。但是,僅就管理費、保潔費和保安費這三項費用來說,平均每戶每月收費標準上調約10元,但這幾塊錢的增長只是物業運營成本的零頭。而占據成本七成左右的人力成本卻大幅增加,今年4月1日起,上海勞動者月最低工資標準從1450元調整到1620元;小時最低工資標準從12.5元漲到了14元。

  此外,物業管理涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體,權利義務關系復雜,邊界模糊,成為矛盾多發地。

  記者在采訪中了解到,居民一般都認為小區治安應由物業公司承擔。然而,從責任劃分來看,物業公司和居委會一樣僅有協助維護社會治安的權利,維護治安的權利只有公安局擁有。但目前小區與治安管理相關的設備,如“監控探頭”等都是物業公司安裝的而非公安局撥款安裝,這部分的錢最終都會落在業主的頭上。

  專家:

  不合格物業退出是趨勢

  成本的急劇上漲、價格調整機制的缺失、缺乏高素質的專業人才、行業責任邊界不清等,導致大部分物業公司都在生存的邊緣掙扎。

  “物業公司退出老舊小區的管理是市場化的必然趨勢”,中國業主大會研究會秘書長劉生敏表示,如物業公司無法提供專業化的服務,那逐步培養業委會來接替未嘗不是一件好事。

  “我認為,物業管理公司退出越多,物業管理行業的改革就會更順利。”劉生敏說道。

  “政府可給予業主委員會協助和指導,培育他們具備市場選擇和運作的能力”,專家表示,在這場物業與業主博弈的游戲里,政府也承擔著不可或缺的角色。

  物業公司退出后,業主該如何面對呢?劉生敏認為,業主要自我管理,“這就需要業主中有熱心人。讓他們帶頭,讓小區形成良性互動,把小區的建設搞好。最后建立主體意識,市場消費意識、自我管理的意識”。

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