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新聞論壇

    論物業管理與物業管理服務的區別

  • 發布時間:2014-09-25文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:979

論物業管理與物業管理服務的區別

謝凱   劉洪湘

 

目前,隨著《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的頒布和實施,業界人士對“物業管理公司”是否要改名為“物業管理服務公司”而爆發了一場爭論,起因是《條例》有關條款規定“物業管理公司”從事的是“物業管理服務”工作,有的地方則表達為“物業管理”,在同一部法規中出現兩種不同的表述,的確是立法者在措詞上不夠嚴謹。有人則認為管理就是服務,物業管理和物業管理服務是站在不同角度的說法而已,兩者并無多大的區別,故不用改名。筆者認為,物業管理和物業管理服務是有嚴格而本質的區別,兩者不可混為一談;同時,對它們進行區分也有利于我們依法辦事,貫徹執行新條例。那么,物業管理和物業服務到底有哪些區別呢?我認為應從以下幾方面來探討: 

一、法律性質不同 

眾所周知,物業管理是派生于建筑物區分所有權的一種準物權(在區分所有權中叫成員權),是購買了不動產的業主們的法定權利,是業主們對一定區域內的共有物業的使用與管理的自治權,它因不動產的存在而存在,因不動產的滅失、買賣、贈送而消失;而物業管理服務產生于服務提供者(物業管理企業)與業主或業主大會的合意而簽訂的物業服務合同,依合同的生效而取得,因合同的到期而消失,是一種典型的債權。 

二、權利主體不同 

新條例規定,物業管理活動中的一切權利屬于業主,也就是說物業管理的權利主體是業主和由其組成的業主大會,即使選聘了物業管理服務企業,物業管理服務企業處于被管理、被監督的地位;而物業管理服務活動中的權利主體是物業管理服務企業,業主和物業服務企業的員工則成了義務主體,業主承擔的是支付服務費的義務。 

三、參與主體不同 

物業管理活動的參與主體有建設開設商、政府房地產主管部門、業主、房屋認購人、租戶、居民委員會等單位和個人,如果有聘請物業管理服務企業或專業服務企業,則兩者也屬于參與主體之列。而物業管理服務活動的參與主體主要是物業管理服務企業及員工,如有單項業務外包,專業服務企業及其員工也屬此列。 

四、涵義不同 

根據新條例第二條的規定,物業管理是指業主通過選聘物業管理企業(使用物業服務企業一詞更恰當)按照物業管理服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。該條例明確規定了物業管理是業主的活動,業主居于主導地位。另外,結合新條例的其他條款,我們不難發現廣義的物業管理至少包括了以下內容: 

1、成立業主大會籌備組,籌備召開業主大會; 

2、選舉、更換業主委員會成員,制定業主公約,制定業主大會議事規則及其他物業管理方面的規章制度; 

3、選聘、解聘物業服務企業; 

4、決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;

 5、監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同;

 6、監督業主公約、物業管理規章制度的實施; 

7、對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序;(在沒有選聘物業服務企業的情況下,業主進行自我服務,此時的物業管理與物業管理服務是合二為一的) 

8、決定是業主自我服務還是聘請物業管理服務企業、決定對選聘物業管理服務企業實行費用包干制還是傭金制。 

9、決定公共場地用途與規劃的改變。 10、法律法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的活動。 

物業管理服務則是物業服務企業根據物業服務合同的給定,而提供優質服務的行為,主要內容就是“對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序”。很顯然,物業管理服務和物業管理雖有聯系,但在內涵上是有相當大的區別。 

五、發生的概率不同 

物業管理的發生是必然的,只要一個物業已存在,就必然存在著物業管理;而物業管理服務則不然,它只是有可能發生,當業主們不愿意或沒有能力進行自我服務時,就需要物業管理服務的參與,物業管理服務的發生才成為可能。 

六、制止物業使用人的違章行為時所能使用的手段和措施不同 

物業管理活動中,業主大會能通過制定業主公約等規章制度約束業主和非業主使用人的行為,可通過批評、收取違約金、向主管部門投訴、向人民法院起訴等多種手段和措施來制止;而物業管理服務活動中發生此類現象,作為服務者只能委婉地勸阻,無任何強制措施來制止,同時由于違章行為與物業管理服務企業之間沒有直接的利害關系,物業管理服務企業無權向人民法院起訴(除非業主大會授予其權利) 

七、對象不同 

物業管理的對象除了物業之外,還有物業使用人、管理人、和服務人的行為;物業管理服務的對象只有人,即業主和其他物業使用人,即使對物業的維修、養護、管理,其服務的對象仍然是人而不是物業。 

八、經營范圍和收益來源不同 

依新條例規定和實踐可知,物業管理的經營范圍包括對共有物業的管理和經營,除了內部的專項維修基金、業主交納的物業服務費之外,還有共有物業的經營收入如停車場收入、外墻和樓頂的廣告收益、商鋪租金收益等都屬于物業管理收益來源。而物業管理服務的收益來源只有物業服務活動的酬金,除非業主大會授權,物業管理服務企業是無權經營共有物業的,更不能獲得其收益。 

從上面幾點可看出,物業管理涵蓋了物業建成之后的所有活動,物業管理服務只是其中的一個方面,雖然在某種條件下會出現重合的情形,但兩者的區別是顯而易見的。區分物業管理和物業管理服務的重要意義在于:使物業管理服務企業擺正自己所扮演的社會角色,增強服務意識,全心全意地為業主服務,提升自己的服務水準,這樣更有利于物業管理服務行業的健康發展。物業管理的核心是業主們自治自律和專業化的物業管理服務相結合,隨著業主們的維權意識的加強,物業管理作為一種自治權遲早要歸還給業主,物業管理服務企業要回歸于其本來的服務角色。因此,區分物業管理和物業管理服務不僅是理論上的文字游戲,而且有著十分重要的實踐意義。 

 

                           (摘自《物業管理信息》)
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