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新聞論壇

    即將淡出的限購

  • 發布時間:2014-05-23文章來源:上海證劵報  |  瀏覽次數:1044

 昨日有消息稱,除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市,有可能全面松綁限購政策。

  對此,接近住建部的權威人士向上證報記者確認,上述政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文,相關部門還需等待中央態度。“在決策層看來,一線城市目前還很難在近期松綁限購,因為之前(房價)上漲過快,且目前還沒有見到明顯的房價下降或市場調整。”該人士稱。

  “我咨詢了很多房地產企業,現在企業層面還沒有得到這個消息。但我們感覺這個政策執行的可能性很大,無論它以怎樣的形式表現出來。”中原地產首席運營官李文杰表示。

  四年限購路

  限購,這個具有較強行政色彩的房地產市場調控政策,曾被視為抑制房價上漲的利器,也曾因其行政色彩而引發爭議。

  為應對部分城市房價過快上漲,兌現“一定要把房價上漲趨勢控制住”的承諾,2010年4月,國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求房價上漲過快城市限制家庭購房套數,被業內稱為“限購令”。粗略統計,目前有40多個城市執行著不同程度的限購政策。后續市場情況表明,限購確實在一定程度上抑制了成交量,并進而抑制了房價的過快上漲。

  縱觀四年限購歷程可以發現,其影響最大的階段是2011年和2012年。當時,綠城中國等以高端物業為主要產品類型的開發商,成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當企業和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調控時,住建部有關人士曾私下無奈地表示,“目前除了行政性強行限購,誰還有更好的調控房價的辦法,我們虛心求教。”

  一些對土地出讓和房地產市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購,比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等,而多數變相或直接的松綁,都以地方政府否認、收回,或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層面對執行限購政策的決心。

  不過,限購的威力在2013年已經開始淡化。2012年底至2013年,各地商品房成交量強勢反彈,并帶來房價再次大漲。業內人士事后回顧,除了個稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外,市場面貨幣供應量的整體充足,是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下,限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破,從而效力大減。

  2013年下半年,銀行(行情 專區)系統針對房地產業突然收緊信貸,6月下旬出現的“錢荒”,更是對市場潑了盆冷水。再加上受八項規定、六項禁令等因素影響,高端消費大為萎縮,樓市也受到波及,導致房地產市場去年底開始全面降溫,“入冬”速度遠超預期。

  “雙向調控”啟程

  “目前中國樓市不是淡,而是冷。繼續下去,恐怕要出現系統性風險。中介公司已經開始裁員關店,部分城市5月份成交量甚至不如春節期間。這種情況十分罕見。”一家大型房企高管稱。

  也正是房地產市場的快速降溫,為重新考量限購等政策提供了條件。

  今年的政府工作報告中重申,中國將遏制房地產投機。即,針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。

  今年全國兩會期間,住建部副部長齊驥明確指出,今年將實施的房地產市場“雙向調控”即為分類指導,就是對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市,要控制供地和供應結構,采取必要手段,消化庫存。

  市場將上述動向解讀為:中央對今年房地產市場基本態勢已“心中有數”,限購政策或存在松動的空間。

  而根據上證報記者在多個二、三線城市的調研,在地方經濟增長乏力、房地產市場成交低迷等多重壓力下,目前地方松綁限購的意愿較為強烈。一些城市也已陸續出臺松綁政策。與過去兩年不同的是,這些放松限購的政策基本得到認可。

  對此,住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興向上證報記者表示,這個方向沒錯。他分析,今后中央不會再出臺全國統一的房地產調控政策,而是重在建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。政策思路主要為:其一,將對房地產市場進行因城因地分類調控,以地方政策為主;其二,實行“雙向調控”政策,即一、二線熱點城市,繼續抑制投資性需求,調控方向難以改變,調控力度也難以放松,同時,增加中小戶型住房的供應,對于合理的自住需求有相應政策支持;其三,對三、四線城市重點是調整供應結構與產品結構。

  “今年以來我國房地產市場明顯分化,一線城市和大部分二線城市供需仍緊張,但三、四線城市出現供大于求狀況,為此必須實施分類調控。”趙路興說。

  “限購松綁的深意在于,它有可能導致市場預期的改變,從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,限購松綁很難對市場有本質性的作用。所以,下一步,銀行的態度將成為樓市需要高度關注的風向標。”中信建投房地產首席分析師蘇雪晶說。

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