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新聞論壇

    曹和平:2014年房價大跌?沒戲

  • 發布時間:2014-01-20文章來源:環球時報  |  瀏覽次數:1045

 農歷年臨近,互聯網上有些關于房地產價格大跌的觀點甚是嚇人。“房地產泡沫在馬年將會被無情刺破”,“香港首富李嘉誠清退所有內地資產”,“中國首富說,我住的小區晚上亮燈的不到10%,這就是泡沫”,“樓市不崩盤,我就去跳樓”。真的是過不去年了嗎?

  翻翻媒體關于房價下跌的報道,就能發現從2003年開始就有觀點信誓旦旦認為房價將走向下行期。直至現在,房價總體還呈上漲趨勢。當年認為房價下跌的不少所謂“專家”,總不能認為自己預測的房價下行期是從今年開始吧?

  房價大跌當初沒有降臨,如今“黑色星期一”是不是真的在逼近?我們先來看看中國房地產泡沫到底有多嚴重,或者說中國到底有沒有房地產泡沫。經濟學上,房地產泡沫是指與房地產高價格和房屋住宅實質需求無關的心理預期行為推動的價格輪番上漲。這個定義的特征性觀察事實是,在房地產價格上升期間,尤其是價格高到臨近崩盤前夕時,基本人群——尤其是那些能通過一定融資渠道越過購買新房臨界點的基本人群——的預期和反應是相當樂觀的。用英語說就是,他們對房價未來的發展預期是充滿玫瑰色的。2008年前幾年,美國加州舊金山地區房地產價格脫韁后,基本人群的反應與上述行為相吻合;美國國家整體在2008年前一段時間,在房地產價格脫韁后,也是如此。

  拿這一基本行為參照對比我國近五年來基本人群關于房地產價格上漲的反應,我們發現一個相當大的差異:中國基本人群中,對房地產價格上漲持憎恨態度的人數,遠遠高于持樂觀態度的人數。這種人群基本面上行為的模式差異,說明我國經濟中關于房地產價格上漲套利者的行為是部分的,而不像美國是整體性的。因此,認為中國會出現美國那樣由于心理預期的瘋狂推動,造成房地產價格滾雪球式全面崩盤的預測,缺乏基本觀察依據。

  我國房地產有“三個世界”。“第一世界”是超大城市、各省省會以及明星增長城市;“第二世界”是全國約500座地區中心城市和縣城;“第三世界”是廣大農村鄉鎮。具體說,第一世界的房地產由于制度含金量及其廣域的市場輻射能力和居住吸引力,房價下跌的空間很小。第二世界由于其所在經濟體近年快速發展,整體呈上升趨勢,其中雖然很可能出現類似溫州和鄂爾多斯的房價大跌現象,但其實更像是廣義上的“荷蘭病”導致的產業投資替代和區域資產價格升值結構不合理造成的惡果,而不是瘋狂購房心理預期造成的后果。值得一提的是第三世界的房地產價格,農村的土地和房產等要素不在國家統一市場內,嚴格說是造成我國房地產價格扭曲——城市價格偏高,農村價格人為壓低——的重要原因。

  最后,我國基本人群中有一個穩定大數的百分比的購買者痛恨價格上漲造成遲滯購買,我國買房者當中有很大一批是自住,加上我國政府多年來嚴格抑制房價,指望我國房價像泡沫破滅一樣下跌,那也太不相信自己身邊這么多辛苦工作的中國普通大眾造就的30年增長成績了。

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