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新聞論壇

    業委會自治出租小區物業用房 小區居民訴其違法一審被駁回

  • 發布時間:2014-01-13文章來源:長江日報  |  瀏覽次數:1073

硚口某苑小區原物業管理公司撤出,業主委員會決定自主管理物業,將物業管理用房對外出租。小區一居民認為業主委員會行為違法,將其訴上法庭。硚口區法院昨日披露,一審駁回此訴訟請求。

某苑小區有業主400余戶,總建筑面積5萬余平方米。2009年,小區成立業主委員會。2011年2月,原物業管理公司撤出小區,業委會選聘新的物業管理公司,但該公司單方違約退出,一時沒有新的物業公司愿意進場,業委會便決定代管物業,不定期自治。

2012年3月,小區300余戶業主簽署《授權書》,分別授權15名業主代表,代其本人處理與小區管理有關事宜。隨后,15名業主代表召開業主代表大會,一致同意小區業主委員會行使物業代管權。實行物業管理過程中,業主委員會將小區物業用房對外出租。

小區居民周某認為業主委員會未經業主大會同意,擅自決定自主進行物業管理,擅自出租經營物業管理用房,而且未公示業主委員會工作經費收支情況和利用業主共有部分經營、收益的收支情況,違反物業管理相關法規,將小區業主委員會訴至法院。請求判令:撤銷小區業主委員會對小區自主進行物業管理的決定;確認業主委員會擅自出租小區物業管理用房的行為無效。

小區業主委員會稱,自主進行物業管理的決定取得有業主授權的業主代表大會認可,業主委員會有權代表業主出租公共部分。業主委員會代管小區物業時,已依法向房產管理部門備案,得到主管部門同意,享有合法物業代管權。300余戶業主已授權15名業主代表行使處理小區事務的權利,占全體業主人數的68%,所召開的業主代表大會與業主大會具有同等效力。

法院審理查明,業主代表大會經超過法定過半的業主授權。根據《物權法》及《民事訴訟法》規定,業主委員會代行物業管理權行為合法有效,其對外出租物業管理用房得到過半業主支持,也合法有效。

法官說法>>>

過半業主授權 業委會自管物業合法

業主自治自律是現代物業管理的核心內容。根據《中華人民共和國物權法》規定,小區業主委員會對物業管理的重大事項,須經法定過半業主同意。

本案爭議焦點為:某苑小區業主委員會決定自主進行物業管理及對外出租經營物業管理用房,是否經過了法定人數業主的同意。

根據《物權法》規定,業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。作為財產管理人的業主,有權決定對自己財產自主管理,包括決定授權業委會管理。對建筑物的管理,包括建筑物之保存、改良、利用、處分及對共同生活秩序之維持等,出租經營物業管理用房是業主自主進行物業管理的內容之一。

業主自主進行物業管理及出租經營物業管理用房,系業主行使共同管理權利的重大事項,依法應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主授權給業主代表,通過業主代表大會對上述事項進行表決,并不違反法律規定,在一定程度上可以緩解業主大會召集難的問題。因本案參與業主代表大會表決的業主代表,已經獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主委托,有權授權業主委員會處理與小區管理有關事宜。業主委員會基于業主的授權,有權決定自主進行物業管理及出租經營小區物業管理用房。

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