1. 企業管理
  2. 項目管理
  3. 技術管理
  4. 教育培訓
  5. 建筑導示
  6. 軟件資料
  7. 人資管理

1075165489

新聞論壇

    從電梯事故頻發看物業管理

  • 發布時間:2013-10-31文章來源:住宅與房地產  |  瀏覽次數:1261

  據《湖北日報》報道,據不完全統計,僅2012年一年中國內地發生的電梯事故就達36起,直接導致28人死亡,還有許多致傷致殘事故發生。如今電梯事故頻發背后的深層原因何在?物業企業在電梯事故中究竟該承擔何種責任?隨著新《中華人民共和國特種設備安全法》等相關法律法規的實施是否能夠得到圓滿解決?當相關法律法規擬確定“電梯使用權者”當負首責時,作為“電梯使用權者”指向的物業企業該如何面對和承擔?乘梯人在乘梯過程中又扮演何種角色?

  “對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理”是《物業管理條例》對物業管理的明確定義,而電梯作為建筑物的配套設施設備,對其進行正常、有效的維修、養護和管理也就必然成為物業企業的法定責任。但為何在電梯維修、養護和管理理應成為物業企業法定責任,在包括政府實施特種設備強制年檢制度的前提下,為何還會頻繁出現電梯老虎“吃”人的事故呢?

  一、電梯維保困局的各密切關聯方

  如果不能以設備壽命周期為依據,系統、整體、全盤考慮,僅以法律規定強制確定電梯使用權人(物業企業)承擔首責,電梯成為老虎并且頻繁“吃”人仍將成為常態!

  這一切必須從電梯生產廠家、開發建設單位、物業管理企業、電梯維修保養單位、電梯乘梯人共同構成的密切關聯方說起,而這些相關方均在電梯設備壽命周期各階段扮演著重要角色。

  1、電梯生產廠家

  截至2012年底,我國已頒發電梯制造許可證的內外資企業已超過500家,其中國內電梯制造企業數量高達400余家,除20余家國際知名電梯制造商和極少數國內電梯廠商具有核心技術及自主知識產權外,良莠不齊的電梯制造品質,在電梯產品的生產源頭即埋下隱患,甚至連國際知名電梯生產商奧的斯(OTIS)某型號電梯也因設計缺陷導致多起嚴重事故。而作為設備壽命周期的起點,設計缺陷和制造品質缺陷等直接導致電梯在“胎兒”階段即因基因缺陷而埋下一顆定時炸彈。

  2、開發建設單位

  眾多過度逐利的開發商在選購電梯方面,出于低成本考慮選擇不知名廠商,或在設備采購招標中往往選擇低價中標,甚至虛假宣傳擅自將設計選型和品牌更改(如2004年深圳景洲大廈電梯維權事件——開發商用東莞電梯某品牌替代銷售時宣傳的進口三菱電梯)。而眾多電梯制造商在市場競爭激烈的情況下也紛紛采用低價競爭策略占領市場,最終導致價低質差的電梯產品流入市場。

  此外,施工階段因開發商搶工期,在交叉施工過程中往往存在施工安裝環境惡劣,安裝人員技術水平有限,試運行過程缺乏有效成品保護措施等問題,造成電梯在交驗之前即頻繁出現故障并帶病運行。

  而電梯施工安裝方在與開發商約定的施工維保期內(1~2年),往往因始初低價中標利潤微薄原因,在維保階段為減少人工成本支出幾乎不進行例行維保,僅在電梯出現故障時方安排維保,導致電梯設備壽命周期關鍵的初期階段(設備磨合期)出現設備壽命的加速耗損,為正式投入使用階段的維修、養護和管理帶來諸多問題。

  3、物業管理企業

  物業管理雖是勞動密集型行業,但行業發展現狀導致物業管理企業在履行電梯管理職責時出現許多亂象,而筆者認為直接原因指向行業市場化程度不高這一關鍵因素。

  亂象一:物業公司選擇電梯維保商的過程中以低價中標者居多。究其原因,物業企業壓縮和降低營運成本是表象,真正深層次原因則在于非市場化運作導致的物業管理費定價機制的失靈。

  以2005年筆者曾管理過的某樓盤為例,對項目年度物業管理運營成本進行測算時,人工費用所占成本比例僅為46.5%(秩序維護員工資8小時制——800元/月);2012年測算人工成本所占運營成本比例時已提高至80%以上(秩序維護員工資8小時制——2600元/月),而與之對應的物業管理費標準在長達近八年的時間里,未能進行任何形式的調整。

  這恰恰體現的是物業行業的一種病態——當物業企業面對不斷上漲的人工成本時,在無法調整總收入的情況下,壓縮和犧牲其他方面的投入就成為必然。物業行業非市場化情形,部分物業企業缺乏契約精神,財務收支狀況無法做到公開透明等因素,讓客戶(業主)對物業企業乃至整個物業行業產生天然不信任感。讓各方陷入一種“囚徒”困境,最終導致這個困局中沒有贏家的出現——其結果是包括電梯設備在內的各類設施、設備的不良維護而導致的業主物業價值的最終折損。

  亂象二:物業行業的父子公司、子孫公司現象,加劇了電梯維保過程的復雜化。

  當物業公司作為開發商的子公司時,為維護作為母公司的開發商利益,對在竣工查驗過程中發現的電梯設備問題,常常體現選擇性失明,無法有效維護業主的公共利益。當物業公司注冊的電梯維保企業負責物業公司在管樓盤電梯維保時,子孫公司的出現,又會導致維保過程的不公開透明與暗箱操作。

  亂象三:物業公司因專業度受限,管轄范圍的多數電梯未能幫助項目建立電梯大、中修維修資金使用計劃,特別是現如今越來越多的超長使用年限老舊電梯的出現(以深圳為例,從深圳市特種設備行業協會了解到,目前深圳市投入使用超過18年的電梯有2471臺之多),當電梯出現不得不維修的情形時,又無法順利籌措和獲得資金。

  上述亂象僅僅是筆者總結物業行業在電梯維修保養方面所面臨的諸多亂象中的其中幾點,但筆者始終認為解開亂局的一把關鍵鑰匙就是物業行業的真正市場化。

  4、電梯維保公司

  在我國,眾多的電梯維保公司進入到電梯維保行業,與國外普遍要求和確定電梯維保廠商須由設備制造商負責的做法不同,我國選用電梯制造商作為后續維保廠商的比例低至30%以下,無序競爭,互相壓價,惡意搶占市場的情形早已是電梯維保行業公開的秘密。

  據媒體報道,此次深圳5·15事故電梯維保單位偉達公司與長虹大廈物業方的合作方式為“半保”方式,維保費為5臺電梯每月3300元,平均單臺電梯的維保費用為660元,在扣除人工費后(這其中包括購買部分零部件費用),真正用于維保的并不多,最終自然影響到維保質量。

  5、電梯乘梯人

  任何事故的發生離不開物的不安全狀態和人的不安全行為,其中人的不安全行為在導致事故的比例中又占據重要因素。

  電梯設備在運行過程中因人的不安全行為導致悲劇情況時有發生,筆者曾管理過的多個樓盤在小區入伙和集中裝修階段時常發生部分乘梯人惡意用梯情況,包括負重過載、強行擋梯門、猛擊呼叫面板、乘梯過程嬉戲打鬧等危險行為,而當出現電梯死機停運時,因不懂得如何自救,又采取不恰當、不安全的自救行為,更加劇或觸發了安全事故的發生。

  我們通過上面電梯運行過程中5個密切關聯方不難看出,要想妥善解決電梯維保難的問題,只有通盤考慮系統安排才能取得治理效果,而這些僅靠設備制造商、維修保養單位或物業公司某一方是無法杜絕電梯事故的發生的,而筆者這一觀點從《北京晨報》報道和調查的一組數據中,也能得到印證——在諸多導致電梯安全隱患的因素中,制造質量占16%,安裝占24%,而保養和使用問題高達60%。

  二、物業企業如何面對電梯維保困局

  本人以物業從業經歷和在某項目管理過程中對電梯設備維修方面的一些經驗與大家探討和分享,因篇幅有限,僅從物業管理角度淺談物業企業如何面對電梯維保困局。

  1、學會風險轉移和分攤

  將于2014年1月1日正式生效的《中華人民共和國特種設備安全法》,進一步明確物業公司作為電梯使用權者有著不可推卸的法定責任。積極正視、主動承擔、避免僥幸心理才是正道。

  這里的“主動承擔”并非出現電梯事故,不分青紅皂白全由物業公司負責,這里的“首責”并非“全責”,筆者認為包括“特種設備安全法”法規在內,設置“首責”可類比于航空公司在處理航空事故方面的原則。

  這里物業公司應從航空事故理賠方面吸收經驗,購買電梯事故責任險是必要之舉。

  2、合格供應商評審制度建立和維保合作方式選擇

  面對眾多電梯維保商,選擇匹配資質等級的電梯維保商是維保基本前提。對于物業公司特別是在管項目眾多的物業公司,可選擇多家供應商,建立物業公司自身的合格供應商名錄(政府也可主導建立電梯維保行業黑名單制度),并定期對在管項目電梯維保質量進行監控和評審,對不誠信或惡意騙取零配件更換費用的商家,采取黑名單制度,試行一票否決(該項制度須與后文將提及的大中修評審和利潤明付制度結合)。

  此外,關于電梯維保合作方式,目前電梯維保單位的合同簽訂一般采用包人工(勞務外包)、半包(包人工和部分金額零配件等)或全包(全責任保)方式,但筆者認為目前所謂的半包和全包方式僅是名稱上稱謂,如“全責任保:凡電梯由于自然磨損引起的零配件損壞,維修或更換費用由乙方負責”,在實際中不具可操作性。簽訂半包或全包方式,往往是電梯維保商為迎合物業公司,搶占維保市場的一種方式。對責權利的這種大包大攬的模糊方式,將無法明確各方職責,對維保單位和物業公司而言均存在巨大風險。

  目前筆者所在公司與電梯維保單位采用的合作方式屬于①包勞務費模式+②約定維保責任和維保范圍+③定額以下零配件更換+④定期評估報告制度+⑤大中修評審制度+⑥利潤明付制度。

  其中前三項屬于傳統常規模式,后三項是針對現有維保模式的一些嘗試和創新,其中第④項“定期評估報告制度”是由維保商按照國家電梯相關檢測標準或零配件報廢報損標準,每半年或一年對電梯整體安全運行狀態進行梳理,并出具狀態評估報告,為設備壽命周期內的大中修改造、資金籌措計劃等設備中長期規劃提供參考依據。

  第⑤項“大中修評審制度”和第⑥項“利潤明付制度”,是為打破目前電梯維保過程不公開透明,維保商通過所謂半包或全包方式先惡意搶占維保市場后,在零配件更換方面及大中修方面“偷”利潤的不當模式。其中“大中修評審制度”(特別是在業委會存在的小區,如深圳景洲大廈項目),由物業公司和業委會共同根據第④項內容判斷是否需要大中修時,對設備維保商根據國家維保規范確認,必須提出的大中修項目進行評審。

  如今年5月,景洲大廈2部電梯,出現鋼絲繩及曳引輪需要更換的情形,由維保方提供維修方案及報價方案,小區業委會及物業管理單位根據方案內容在市場上直接對接報價信息并進行評審,并根據實際發生量確認工程維修量(鋼絲繩長度、曳引輪個數等)。

  對于第⑥項“利潤明付制度”,是電梯維保行業市場化的有效探索,即材料成本+人工成本+合理利潤:

  A、其中材料成本采用真實采購金額確認(市場多方詢價+現場實測驗證),即真實合理市場采購價格*實際發生量;

  B、人工成本按照現場實際發生人工費(按照行業通行成本或定額標準等);

  A項+B項=C(維修總成本)

  利潤P=C*n

  這里的利潤P即以真實發生成本為基礎,給出明確利潤空間,如此次景洲大廈更換電梯鋼絲繩和曳引輪給出維保商的合理利潤為20%。

  這樣做的好處主要體現在,利潤給在明處,使評審和驗證更具可操作性,同時給維保商合理利潤空間,促進維保方的積極性和主動性,也讓業主及業委會清晰明確知道費用用在何處。

  當然,前提條件是物業公司及業委會的前置性評審和市場化的公開詢價,而供應商也須樂意嘗試此種模式。景洲大廈維保商初期非常抵觸和不情愿,因為電梯維保行業中的習慣性暗箱操作等,已使電梯維保單位習慣忽悠,對懂行的忽悠不了就降低維修價格,不懂行的就往死里套取利潤,不利于整個電梯維保行業的發展,后期通過將該市場化模式好處與該供應商進行積極溝通,使原本報價達到4萬多的施工費用降低40%,而電梯維保商也獲得應有的合理利潤(20%利潤率)。

  總之,電梯不是老虎,學會按照設備壽命周期為依據,政府加強立法,通過法律、制度和標準的約束,對包括電梯生產廠家、開發建設單位、物業管理企業、電梯維修保養單位、電梯乘梯人加強約束,以市場化為手段,多方共同努力,才能讓悲劇不再重演,讓電梯不再成為“吃”人的老虎!

  本文收錄于《住宅與房地產》雜志2013年8月上刊

  1. ↑上一篇:香港公共房屋物業管理啟示
  2. ↓下一篇:如何做好辦公樓物業管理工作
分享到: 更多
河南福彩22选五9135期