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新聞論壇

    2014年房地產將迎來勻利時代

  • 發布時間:2014-01-03文章來源:經濟參考報  |  瀏覽次數:1051
  隨著2013年年底新一輪調控的上馬,前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制,2014年房價是否會繼續高歌猛進?還是會受長效機制、資金面等方面影響,泡沫破滅?此外,隨著城鎮化的開啟,我國房地產市場將以怎樣的面貌呈現?作為房企應當有怎樣的應對策略?有專家對《經濟參考報》記者分析,2014年我國房地產市場去泡沫化持續,房地產開發將迎來勻利時代。

  宏觀調控繼續從嚴

  2013年的房地產市場給人們留下了一個“熱”字,但房價難以遏制,“地王”頻繁的刷新,讓人們再次考量調控政策的延續性。在限貸限購等行政政策多次運用后效果減弱,信息聯網、房產稅等長效機制的出臺預期也再次被加強。

  日前,國家住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議部署2014年工作時明確表示:“繼續抓好房地產市場調控和監管工作”,并指出“要強調調控的針對性。針對房地產市場出現的新情況,更加注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。”

  據姜偉新介紹,2013年,全國有17個城市出臺了穩控房價的政策措施。他說:“2014年,要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作,加強市場監管。”

  對此,福星惠譽房地產有限公司董事長譚少群表示,2014年,房地產企業面臨的宏觀形勢將更加嚴峻,未來三五年內,住房回歸民生軌道是基本方向,政策調整應是一個長期的過程,市場也將重新步入調整期。

  專家表示,中國房地產市場開始進入由粗放式的高速成長到理性健康成長的轉型期,房地產企業的生存環境發生了根本性改變。房地產開發企業不但要面對政策變化和行業轉型,還要面對同行業企業整合洗牌。行業競爭從土地儲備、融資、市場份額、區域拓展、人才、產品設計等多方面全面開展。

  去泡沫化持續勻利時代到來

  國家統計局最新公布數據顯示,2013年11月份全國70個大中城市中,新房價格環比平均漲幅為0.6%,與10月份相比,環比平均漲幅收窄0.1%。同比漲幅擴大的勢頭也明顯減緩,2013年9月份70個大中城市新房價格同比平均漲幅比8月份擴大0.9%,10月份比9月份擴大0.7%,11月份比10月份擴大了0.2%,呈現逐月縮小態勢。

  隨著房價不斷攀升和調控收緊,房地產各項指標已有放緩跡象。全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生表示,2013年各項房地產指標處于高位,但增幅下降趨勢明顯。

  房價方面,2013年前10月平均增幅18.8%,但11月包括商業地產在內增幅直線下降至8 .1%。聶梅生認為,2013年12月房價不會高歌猛進又變到十幾百分點以上,增幅甚至有可能破8,增幅下降明顯。交易量方面,2013年初交易量、交易額分別為77%和50%,到年末分別變成了30%和20%,也在趨緩。開發資金方面,雖然由于房地產市場的火熱,房企資金較好,但值得注意的是,資金增幅已由年初的30%下降至20%左右。

  隨著擠泡沫的繼續,2014年房價增速放緩已難以避免。聶梅生表示,一旦形成這樣的趨勢將有慣性,尤其是政府“有形的手”減少干預后,2014年房地產市場將延續2013年走勢,平穩放緩形成穩著陸。

  總體看來,土地價格一路走高,房企利潤下降明顯。雖然一線城市房價同比漲幅紛紛超過20%,但地價卻遠超過這個數字。

  中原地產研究中心最新數據顯示,截至目前,一線城市土地出讓金同比集體暴漲,北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達到150%,上海更是創造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀錄。

  根據此前上市房企公布的財報,2013年前三季度,132家房企實現營業收入3954億元,同比上漲36.9%。凈 利 潤 達 到4 4 3億 元 ,同 比 上 漲24.6%。但值得注意的是,2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。

  鏈家地產市場研究部張旭表示,從2013年前三季度營業收入和凈利潤的漲幅來看,凈利潤漲幅遠低于營業收入,房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化。

  “利潤攤薄是房地產行業發展現狀。”中國房地產研究會副會長顧云昌指出,由于剛性低下和成本增加,凈利潤率下滑,導致行業競爭加劇、洗牌加快。

  對此,譚少群認為,房地產開發均勻利潤的時期已經到來,這意味著房企未來不能再以單一住宅類發展,而是應實現產品結構多元化,增強抗政策風險和行業周期性風險能力。并應避開激進擴張、瘋狂拿地的陷阱,基于有效掌握多項目的開發節奏,保持合理的土地儲備和結構,在資金實力、土地儲備規模和開發速度中間保持動態平衡。

  房企積極布局新型城鎮化

  隨著城鎮化的正式推進,勞動力從農村轉移到城市,市場普遍預測,政策有望從土地改革及長效機制等方面入手,為房地產行業的健康成長開啟空間。

  譚少群表示,在新型城鎮化的大背景下,隨著發展規劃的進一步落地,地產行業將迎來新的發展空間,新增城鎮人口的住房剛性需求將繼續保持增長態勢。特別是房地產長效機制的建立,將使房地產市場的行政管制與調控大大減少,房地產行業將逐步從政策驅動轉為銷售及盈利驅動,這都將有利于行業的持續健康成長。

  “城鎮化的發展趨勢使城市運營商的出現成為必然。”譚少群表示,未來兩三年出現的房地產企業大腕,將不再是那些做常規住宅開發的企業,而是一些從常規房地產企業中產生的城市運營商。

  譚少群說,城市運營是個復雜的系統工程,其戰略選擇及其運營模式至關重要。隨著市場進入成熟階段,以及國家對住宅地產的調控逐漸趨于常態化,商業地產已逐漸成為新的增長點,而住宅地產的現金流優勢又是商業地產不可比擬的。因此,集合了住宅與商業多重形態的功能齊全配套全面的城市綜合體項目,將是開發商的首選。

  “這種大型綜合體最適合在城市的區域中心進行,它實際上就是對一個區域的整體運營,是整個區域的新經濟中心娛樂中心高端居住中心。”譚少群表示,作為商業地產最具代表性的產品,城市綜合體將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進行組合,對城市發展起顯著的拉動作用。

  值得注意的是,譚少群指出,目前城市綜合體在全國瘋狂而上,盲目追求大體量,高估輻射能力,存在“庫存高需求低、招商難空置高、經營難回報低”等諸多風險。應給地方政府和開發商“降溫”,合理控制城市綜合體數量,警惕爛尾風險,從抓運營管理著手提高質量,預防形成城市“黑洞”。

  譚少群認為,下一個20年,中國房地產所追尋的“熱點城市”即將要發生微妙的位移,特別是在當前的經濟形勢下,中部地區承東啟西的戰略意義將有更大體現。
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